Budownictwo jest na zakręcie. To najtrudniejszy czas w historii

Branża budowlana ma za sobą bardzo trudny rok. Negatywnie oddziaływały na nią wojna, inflacja, porwane łańcuchy dostaw, wyjazd ukraińskich pracowników, szalone ceny materiałów budowlanych czy zamrożenie funduszy z Krajowego Planu Odbudowy (KPO).

• O kondycji branży budowlanej rozmawiamy z prezesami m.in. firm Skanska, Erbud, Unibep, Mirbud i Mostostal Warszawa.
• Rok 2022 rozpoczął się dla branży optymistycznie. W lutym, po rozpoczęciu wojny w Ukrainie, wszystko się zmieniło; nastąpiło hamowanie.
• Dziś doszło do tego, że wyzwaniem stała się renegocjacja nierentownych lub zagrożonych nierentownością kontraktów.
• Sprawy dotyczące budownictwa będą przedmiotem debat w ramach EEC Trends (6 lutego, trwa rejestracja), a w dniach 24-26 kwietnia pojawią się w programie XV Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach. Zapraszamy na nasze wydarzenia.

Pogarszać się będzie rentowność średnich i małych firm budowlanych

- Cały poprzedni rok był dla branży budowlanej pełen wyzwań – podkreśla Artur Popko, prezes Grupy Budimex. - Wzrosty cen, wojna na Ukrainie, wyraźne spowolnienie inwestycji mieszkaniowych i samorządowych, niedostępność dla Polski funduszy unijnych z Krajowego Programu Odbudowy wpłynęły destabilizująco na rynek inwestycji - zarówno w budownictwie kubaturowym jak i kolejowym – dodaje.

Prezes Budimeksu zwraca uwagę, że od drugiej połowy 2021 r. firmy budowlane zmagają się z wysokimi kosztami realizacji kontraktów z powodu bezprecedensowego wzrostu cen materiałów i paliw, dwucyfrowej dynamiki wynagrodzeń i rosnących wydatków na obsługę kredytów i leasingu na skutek szybkiego tempa podwyżek stóp procentowych przez RPP.

- Wskaźniki produkcji budowlanej GUS za 2022 rok pokazują 6,5-procentowy wzrost w budownictwie ogółem przez 11 miesięcy zeszłego roku. Ale tendencja tego wskaźnika jest spadkowa i obejmuje budowy już trwające. Sygnały z rynku wskazują, że hamowanie nowych inwestycji mieszkaniowych już trwa od kilku miesięcy, obejmuje około 20 proc. całego wolumenu produkcji mieszkaniowej i ma charakter długotrwały. Pogarszać się będzie prawdopodobnie z tego powodu rentowność średnich i małych firm budowlanych. Lepiej wygląda rynek inwestycji logistycznych i magazynowych. Na dobrym poziomie są inwestycje drogowe. Brak dostępu do środków z KPO mocno wyhamował przetargi kolejowe – analizuje prezes Popko.

Artur Popko dodaje, że odpowiedzialna kontraktacja i strategia zakupowa ‎pozwoliła spółce na ograniczenie części strat związanych z szokowymi wzrostami cen materiałów w 2021 i w 2022 roku.

- Straty spowodowane tym zjawiskiem, szczególnie wzrostem cen stali i ropy, zostały zredukowane przez zwiększenie poziomu maksymalnego waloryzacji umów z 5 do 10 proc. przez publicznych zamawiających – podkreśla Artur Popko. - W ostatnim kwartale 2022 roku obserwowaliśmy stabilizację cen kluczowych ‎asortymentów, a  w niektórych przypadkach (m.in. stal) obniżenie cen, ‎w porównaniu do poziomów odnotowanych kilka tygodni po wybuchu wojny – dodaje.

W regionalnym budownictwie drogowym to był raczej dobry rok

- Żyjemy w bardzo dynamicznych czasach – podkreśla członek zarządu Strabag Wojciech Trojanowski.

I dodaje, że tak jak cała branża jest bardzo zaniepokojony tym, co dzieje się z inwestycjami na kolei. Wartość rozstrzygniętych przetargów sięga niewiele ponad 1 mld zł z zapowiadanych przedsięwzięć na 4 mld zł. Umowy czekają na podpis. Sytuacja na tym rynku jest bardzo trudna.

- Na rynku budownictwa realizowanego dla inwestorów prywatnych widać bardzo dużo wstrzymanych inwestycji. Trzeba wziąć pod uwagę obecne wysokie koszty finansowania inwestycji, spadek sprzedaży mieszkań sięga ponad 60 proc., mamy dużą dynamikę na rynku walutowym oraz ciągle rosnące koszty i bardzo wysoką inflację – wyjaśnia Wojciech Trojanowski.

Waldemar Wójcik, członek zarządu Starbaga uważa, że - patrząc na regionalne budownictwo drogowe - to był raczej dobry rok, ze względu na projekty finansowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego i pomimo wzrostu kosztów.

- Niepokojące jest to, że mniej więcej 40 proc. przetargów jest unieważnionych ze względu na przekroczenie budżetu. Widzimy niepokój samorządów. On jest związany również z przerwą w środkach unijnych. Biorąc pod uwagę ostatnie 12 miesięcy przetargów było więcej niż wcześniej, więc my ten czas wykorzystaliśmy żeby nasz regionalny portfel zbudować przynajmniej do końca 2023 roku – dodaje Waldemar Wójcik.

Niecała branża budowlana może patrzeć ze spokojem w przyszłość

Marcin Hutyra, wiceprezes wykonawczy Skanska Central Europe, zwraca uwagę, że rok 2022 miał być dla budownictwa czasem odbicia po dwóch latach pandemii. Na początku ubiegłego roku faktycznie wydawało się, że wkraczamy w tzw. "nową normalność". Ale wojna w Ukrainie, która silnie wpłynęła na gospodarkę, dotknęła również sektor budowlany.

- Mimo że działamy obecnie w czasach niepewności, możemy skorzystać z doświadczeń zdobytych w okresie pandemii, kiedy również towarzyszyła nam duża nieprzewidywalność. W Skanska jesteśmy uważni na sygnały płynące z rynku, a jako część korporacji o międzynarodowym zasięgu mamy silne zaplecze i stabilną sytuację finansową. Zgodnie z naszym modelem biznesowym pozostajemy samofinansującą się grupą budowlaną; nie zaciągamy na naszą działalność kredytów bankowych. W obecnej rzeczywistości ma to ogromne znaczenie biznesowe – wyjaśnia Marcin Hutyra.

Dodatkowo Skanska realizuje kontrakty w sektorze publicznym, prywatnym i w ramach umów wewnątrz grupy.

- W ramach grupy sami finansujemy teraz i realizujemy budowy mieszkań oraz biurowców, a potem je sprzedajemy. W naszej jednostce zabezpieczyliśmy portfel zamówień, aby zrealizować większość przychodów na rok 2023. Daje nam to zarówno solidny fundament, jak i pozwala na komfort selektywnego doboru projektów do zaoferowania – dodaje Marcin Hutyra.

W jego ocenie nie cała jednak branża budowlana może patrzeć ze spokojem w przyszłość. Rynek budowlany w Polsce odczuwa skutki rosyjskiej inwazji na Ukrainę, a charakteryzuje go niepewność i ograniczona przewidywalność.

- Duzi gracze rynku budowlanego w Polsce mają tę przewagę, że - w mniejszym lub większym stopniu - mogą finansować swoją działalność i prowadzone projekty, przyspieszać płatności, inwestować. Mniejsze podmioty nie zawsze mogą sobie na to pozwolić. Sukces osiągną te firmy, które będą elastyczne i potrafią się dostosować się do zmian na rynku – podsumowuje wiceprezes wykonawczy Skanska Central Europe.

Są obszary perspektywiczne lub przynajmniej bezpieczne

- Nie przesadzę, mówiąc, że 2022 rok był jednym z trudniejszych w historii branży budowlanej po 1989 r. – podkreśla prezes Erbudu Dariusz Grzeszczak. - Wojna, inflacja, porwane łańcuchy dostaw, wyjazd ukraińskich pracowników, szalone ceny materiałów budowlanych, zamrożenie funduszy z KPO - to składniki "mało zjadliwej" potrawy, doprawionej dodatkowo niejednoznacznym podejściem do ustawy „10H”, której liberalizacja wydawała się formalnością.

W jego ocenie, gdyby nie fakt, że Erbud już lata temu przestał być "monolitem kubaturowym" i zaangażował się w inne obszary biznesu – w niektórych przypadkach nawet wbrew trendom rynkowym - to końcówka 2022 r. nie byłaby najlepszym czasem do świętowania.

- Tymczasem mam za sobą maraton wigilii w spółkach i oddziałach, na których humory w miarę dopisywały... - mówi Dariusz Grzeszczak.

Erbud wjechał w 2022 r. rozpędzony, z wielkim portfelem zleceń, z ponad 3 tysiącami pracowników na pokładzie. Firma rozglądała się za kolejnymi spółkami, bo poprzednie inwestycje, nawet jeśli nie najtańsze, były strzałem w dziesiątkę.

- W lutym wszystko się zmieniło, rozpoczęło się hamowanie, które w niektórych obszarach – popatrzmy na to, co się dzieje z mieszkaniówką - trwa do dziś. Tymczasem są też dziedziny perspektywiczne lub przynajmniej bezpieczne - w kubaturze to centra logistyczne, hale magazynowe i inwestycje dla wojska. W serwisie dla przemysłu niemalże podwoiliśmy wyniki, dobre perspektywy mamy też dla Onde, naszej drugiej giełdowej spółki. I nie myślę tylko o serii kontraktów, które udało się zarządowi tej firmy pozyskać w tym roku, ale też o projektach własnych, jak farma fotowoltaiczna Cyranka, która produkuje prąd; z naszymi 400 MW w portfelu staliśmy się de facto elektrownią – wskazuje Dariusz Grzeszczak.

Pod koniec listopada Erbud otworzył fabrykę MOD21 pod Toruniem. To start-up skrojony na potrzeby Europy Zachodniej - zgodny z wszelkimi politykami Unii, która promuje niskoemisyjność i zielone rozwiązania.

- Mamy już pierwsze kontrakty, upatruję w tym "zakamarku biznesu" porządnych przychodów w najbliższych latach, ponieważ popyt jest ogromny, a kalkulowanie kontraktów - łatwiejsze, budujemy bowiem pół roku, a nie dwa lata. Mamy nie tylko kilka asów w rękawie - wielkie zaplecze w Duesseldorfie z 30-letnią historią, know-how ekspertów z branży prefabrykacji, „błogosławieństwo” europejskich zielonych think tanków - ale i kilka jokerów. Chociażby takich, że gdy inni dopiero szukają gruntów pod fabrykę modułów, my już startujemy z produkcją - dodaje Dariusz Grzeszczuk.

W jego opinii największymi wyzwaniami w 2022 r. były przede wszystkim odejście od biurek, zakasanie rękawów i sprawna pomoc Ukraińcom, bo są rzeczy ważne i ważniejsze.

- Potem przystąpiliśmy do renegocjacji nierentownych lub zagrożonych nierentownością kontraktów, pojawiły się trudne czasem decyzje o zejściu z budowy, jeśli inwestor chciał wzrost kosztów przerzucić na generalnego wykonawcę. Na rynku zauważyliśmy pierwsze dumpingowe ceny, więc trzeba było mieć stalowe nerwy i nie schylać się po kontrakty, które już na starcie są na minusie -- wskazuje Dariusz Grzeszczak.

Jednocześnie spółka rozpoczęła dwa wielkie projekty. ESG - bo Unia wymaga, by Erbud ewidencjonował swą działalność niefinansową w uporządkowany sposób.

- To mnie cieszy, bo zawsze byliśmy w tych kwestiach dwa stadiony przed innymi. Drugie wyzwanie to digitalizacja procesów. Co kuriozalne: w najnowszym branżowym raporcie Deloitte’a ledwie 14 proc. respondentów wskazało ją jako szansę dla rozwoju działalności firmy budowlanej w najbliższych latach. Była to najmniejsza liczba wskazań spośród ośmiu możliwości, a procent trzy razy mniejszy niż w 2021 r. To zdumiewające podejście jak na czasy kryzysu! Głęboko wierzę, że to są właśnie narzędzia, które z tego kryzysu pomogą szybciej wyjść. Lepiej dziś odrobić zaległości, niż sprawić, abyśmy byli dorożkarzami w czasach bolidów - mówi prezes Erbudu.

Utrzymanie rentowności przy jednoczesnym uzupełnianiu portfela zamówień

Także prezes Mirbudu Jerzy Mirgos jest zdania, że był to rok trudny - przede wszystkim z uwagi na wojnę w Ukrainie i jej skutki,  a także na dostępność, a zarazem koszty materiałów budowlanych.

Najważniejszym wyzwaniem stało się utrzymanie rentowności - przy jednoczesnym uzupełnianiu portfela zamówień na kolejne lata (przy założeniu satysfakcjonujących marż).

- W przypadku Grupy Kapitałowej Mirbud w 2022 roku rentowność nieznacznie spadła, ale wzrosły przychody, dlatego spodziewamy się porównywalnego wyniku netto w tym roku – wyjaśnia Jerzy Mirgos.

Utrzymanie rentowności prowadzonych projektów, staranie się o urealnienie kontraktów

Leszek Gołąbiecki, prezes Unibepu, również twierdzi, że rok 2022 był trudny i wymagający; rosły ceny materiałów, surowców, paliw, energii, zdarzały się problemy z dostępnością wykonawców. Czasem doskwierały też zerwane łańcuchy dostaw.

Większość tych problemów wynika z wojny za naszą wschodnią granicą, w Ukrainie. Należy dodać rosnące koszty kredytów, obsługi finansowej, wynikające m.in. z wysokiej inflacji. To wszystko odbija się na rentowności spółek.

- Wszystkie te problemy, o których mówiłem, odbiły się na rentowności firm budowlanych, gdyż nikt nie był w stanie przewidzieć tak gwałtownych zmian cen. Z drugiej strony "żniwa" mają firmy deweloperskie, które notują rekordowe zyski, rentowność nawet powyżej 30 proc., ale trzeba pamiętać, że one „konsumują” boom z lat wcześniejszych, kiedy mieszkania znakomicie się sprzedawały. Trzeba także wspomnieć o wysokiej inflacji - stąd m.in. presja płacowa, ale także wzrosty cen usług – wskazuje Leszek Gołąbiecki.

Największymi wyzwaniami były utrzymanie rentowności prowadzonych projektów, staranie się o urealnienie kontraktów.

- Wyzwań było naprawdę wiele, gdyż pracowaliśmy w bardzo nieprzewidywalnych warunkach. Z drugiej strony poradziliśmy sobie jako branża - w ostatnich trzech kwartałach mijającego roku większość firm budowlanych zwiększyła przychody. Podobnie jest z Unibepem, który po dziewięciu miesiącach miał prawie 1,6 mld zł przychodów, podczas gdy za cały rok 2021 - 1,7 mld zł. Teraz jesteśmy na etapie zamykania finansowego roku 2022 - dodaje prezes Unibepu.

Miniony rok zweryfikował, czy firmy budowały zdrowy portfel zamówień

Jorge Calabuig Ferre, wiceprezes Mostostalu Warszawa, podkreśla, że na sytuację sektora budowlanego w 2022 roku szczególny wpływ miała sytuacja międzynarodowa: agresja Rosji na Ukrainę. Od lutego przerwane zostały łańcuchy dostaw.

- Musieliśmy zmienić sposób wykonywania pracy oraz pokryć powstające braki w dostępności pracowników, którzy wrócili do swojej ojczyzny, żeby walczyć o jej wolność. Konsekwencją wojny w Ukrainie była większa dynamika inflacji, w tym niespotykany wcześniej wzrost cen podstawowych materiałów budowlanych, stali, paliw i produktów ropopochodnych, jak asfalt - wyjaśnia Jorge Calabuig Ferre.

W ocenie wiceprezesa Mostostalu Warszawa mijający rok zweryfikował, czy firmy obecne na naszym rynku budowały zdrowy portfel zamówień.

- Trudne do przewidzenia wydarzenia na arenie międzynarodowej spowodowały niepewność w obszarze polityki, ale też gospodarki. W tym niepewnym otoczeniu zamawiający oraz generalni wykonawcy stanęli na wysokości zadania i udało im się wypracować wspólne rozwiązania, aby praca na budowie nie stanęła w miejscu - wyjaśnia Jorge Calabuig Ferre.

Dodaje, że na kondycję sektora w głównej mierze wpływała liczba ogłoszonych przetargów.

- Dotychczasowe plany budżetowe nie były dostosowane do nowych realiów. Utrzymująca się tendencja spadkowa w liczbie przetargów, przez którą nie można przewidzieć, jak zachowa się rynek na długofalowych kontraktach, wpłynęła na dużą niepewność w sektorze - podkreśla Jorge Calabuig Ferre. - Szukaliśmy z zamawiającymi formuł rewaloryzacyjnych. Atutem rynku budowlanego jest jego elastyczność, co stało się szczególnie wyraźne w sytuacji niepewności. Otrzymaliśmy z Urzędu Zamówień Publicznych i Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej wytyczne, jak powinniśmy działać w takich niestandardowych sytuacjach.

Mijający rok w dużym stopniu należy oceniać przez pryzmat wojny w Ukrainie

Angelika Cieślowska, prezes Korporacji Budowlanej Doraco, wskazuje, że mijający rok w dużym stopniu należy oceniać przez pryzmat toczącej się wojny w Ukrainie. Spowodowała ona przede wszystkim nagły odpływ pracowników z naszego rynku.

Obecnie wydaje się, że branża budowlana osiągnęła już stabilizację, a firmy odbudowały swoje potencjały pracownicze. Sytuacja wpłynęła jednak na wzrost kosztów pracy i rentowność wszystkich uczestników procesu budowlanego.

- Pierwszy raz w historii wolnego rynku w Polsce mieliśmy dodatkowo do czynienia z nakładaniem się na siebie tylu różnych niekorzystnych zjawisk. Z pewnością jednym z największych wyzwań dla branży był niespotykany wzrost kosztów surowców, często o charakterze spekulacyjnym. Jako Doraco dobrze radziliśmy sobie z tym zjawiskiem poprzez efektywne i dobrze zorganizowane procesy kontraktacji dostawców na wszystkich naszych projektach - dodaje Angelika Cieślowska.

Prezes Doraco wyjaśnia, że do tego doszły niepewność co do kształtowania się kosztów energii, obawy dotyczące potencjału rozwoju rynków zagranicznych czy też dostępności mocy produkcyjnych. Dużym wyzwaniem była również sytuacja inwestorów i dostęp do finansowania. Zauważalna była zwiększona ostrożność instytucji finansowych w udzielaniu wsparcia.

- My w takich warunkach czujemy się komfortowo. Będąc częścią rodzinnego holdingu Hass Holding, mamy zapewnioną stabilność finansową - podkreśla Angelika Cieślowska.

W mijającym roku wiele sektorów budowlanych cały czas rozwijało się bardzo dynamicznie. Szczególnie odporny na pogorszenie koniunktury na rynku okazał się sektor premium. Nieruchomości mieszkaniowe powstające w najlepszych lokalizacjach i budowane w najwyższym standardzie - niezależnie od sytuacji rynkowej - zawsze pozostają jedną z najlepszych form inwestycji i lokaty kapitału.

W ocenie menedżerki duży potencjał wzrostu mają również nieruchomości przeznaczone pod wynajem, budowane na potrzeby funduszy działających w obszarze PRS. Z kolei w obszarze powierzchni komercyjnych cały czas mamy do czynienia z boomem inwestycji magazynowych i logistycznych.

Rosnące, zwłaszcza w pierwszej połowie 2022 roku, ceny materiałów budowlanych

Grzegorz Skawiński, manager ds. inwestycji w firmie SAO Investments, jest zdania, że rok 2022 był czasem wyzwań wynikających głównie ze zmieniającej się sytuacji makroekonomicznej i wszechobecnej niepewności.

- Z technicznego punktu widzenia był rokiem weryfikacji marż przez wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego, co w dużej mierze przyczyniło się do wzrostu zadłużenia całego sektora – wyjaśnia Grzegorz Skawiński. 

W jego ocenie największą bolączką sektora były rosnące, zwłaszcza w pierwszej połowie 2022 roku, ceny materiałów budowlanych. Dla projektów w toku i przewidzianych do zakończenia w bieżącym roku miało to znaczący wpływ na obniżenie rentowności. W drugiej połowie roku wzrost cen materiałów i usług wyhamował, pozostając jednak na wysokich poziomach. 

- Drugim i nie mniej ważnym aspektem było zmniejszenie popytu poprzez ekstremalnie ograniczoną akcję kredytową. Potencjalni nabywcy nie mogli pozyskać finansowania na zakup mieszkania, co wynikało wprost z wysokich cen nieruchomości oraz drastycznie obniżonej zdolności kredytowej – dodaje przedstawiciel SAO Investments.