Waloryzacja kontraktów budowlanych do zmian? Firmy wskazują na błędy

Branża budowlana ma za sobą trudny okres: pandemia, wojna na Ukrainie, rosnące ceny materiałów budowlanych, ceny energii czy koszty pracy. Teraz problemem będzie urodzaj projektów - ich kumulacja w krótkim czasie. Słychać też głosy, że sprawa waloryzacji nie została do końca rozwiązana.

• Branża budowlana przeszła w ostatnich dwóch latach zawirowania wynikające z pandemii oraz ataku Rosji na Ukrainę.
• Śladów destrukcji nie widać w wynikach dużych firm wykonawczych. Ponadto przed nami perspektywa napływu dużych środków z Unii Europejskiej.
• Z drugiej strony mamy wzrost liczby upadłości mniejszych firm. Przed rynkiem budowlanym wyzwania związane z transformacją energetyczną i wdrażaniem zielonego budownictwa.
• "Budownictwo - czas wyzwań" to tytuł debaty zorganizowanej podczas XVI Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach.

Docelowy model waloryzacyjny - potrzebne są dobrowolne wytyczne i standardy dla firm prywatnych

- Ostatnie kilka lat były okresem trudnym dla branży budowlanej, w szczególności budownictwa ogólnego. Jednak segment budownictwa ogólnego poradził sobie dobrze w rozwiązywaniu problemów - ocenia Jakub Nagraba, dyrektor dywizji budownictwa ogólnego w Budimeksie. - Jednym z elementów, które istotnie pomogły przeżyć te trudne momenty, były wytyczne, które powstały w ramach waloryzacji kontraktów w formule ryczałtowej - dodaje.

Nagraba przypomina, że w budownictwie ogólnym w zdecydowanej większości kontrakty są ryczałtowe - tu wszystkie ryzyka są po stronie generalnego wykonawcy.

- Wytyczne w ramach kontraktów, głównie publicznych, w sposób pośredni przełożyły się na możliwość rozpoczęcia procesu negocjacji z klientami prywatnymi. Zauważamy rosnącą dojrzałość i odpowiedzialność inwestorów prywatnych - dodaje dyrektor dywizji budownictwa ogólnego w Budimeksie.

Jakub Nagraba jest zdania, że w przyszłości powinno się jednoznacznie uporządkować kwestię modelu waloryzacyjnego, ustalić jednolite dobrowolne wytyczne dla klientów prywatnych.

Jakub Nagraba zwraca też uwagę, że od 2022 r. klauzule waloryzacyjne w ramach inwestycji publicznych są obowiązkowe i pojawiają się w draftach umów. - Zauważamy, że nie są jednolite, czasami są pozorne, co nie przekłada się na likwidację ryzyka związanego ze wzrostem cen - podkreśla Nagraba.

W jego ocenie zmiana prawa zamówień publicznych dotycząca waloryzacji zrobiła dużo dobrego, jednak nie rozwiązała wszystkich problemów. - Co nie zmienia faktu, że jest to bardzo dobry kierunek - mówi Jakub Nagraba.

I dodaje, że w sektorze klienta prywatnego nie ma systemowych rozwiązań, są indywidualne negocjacje.

Sprawa waloryzacji nie została do końca rozwiązana

Marita Szustak, prezes Izby Gospodarczej Transportu Lądowego oraz prezes Track Tec Construction, podkreśla, że na pewno dobrze się stało, iż doszło do rozmów o waloryzacji i że limit waloryzacyjny został podniesiony do 10 proc. Dodaje, że sprawa waloryzacji nie została jednak rozwiązana do końca.

- Wiemy, że limity na kolei były na poziomie 5 proc., teraz jesteśmy na poziomie 10 proc. - wskazuje Marita Szustak.

I dodaje, że nie został rozwiązany problem roszczeń ze strony wykonawców dla umów zawieranych w latach 2017-18, realizowanych do dzisiaj. - W nich waloryzacji w zasadzie nie było wcale - ocenia Marita Szustak.

- Nie do końca rozumiem, dlaczego oprócz narzuconego limitu 10 proc. waloryzowana jest połowa kontraktu, czyli dzielimy się ryzykiem z zamawiającym 50:50. Wydaje mi się, że ryzyko powinniśmy przypisać stronie, która nie tylko za to ryzyko odpowiada, ale jest nim w stanie zarządzać. Trudno, aby wykonawca składając ofertę mógł zarządzić ryzykiem zmian w polityce państwa oraz globalnej, ryzykiem zmiany stawki minimalnej wynagrodzenia, wzrostu kosztów paliwa czy energii - analizuje Marita Szustak.

Zwraca uwagę, że w branży kolejowej kontrakty realizowane są w większości w formule "buduj". - Mamy możliwość wcześniejszego zakupu materiałów podstawowych, co zminimalizowało ryzyko wzrostu cen materiałów na kontraktach - podkreśla prezes Izby Gospodarczej Transportu Lądowego.

Transformację produktową warto przejść wspólnie. Liczy się przewidywalność

Andrzej Losor, członek zarządu Górażdże Cement, zauważa, że w jego branży ostatnie trzy lata były poligonem doświadczalnym, wystąpiły wówczas zupełnie nieprzewidywalne zjawiska. To m.in. pandemia i wojna na Ukrainie.

Jak wyjaśnia członek zarządu Górażdże Cement, w budownictwie mieszkaniowym czy deweloperce logistycznej tradycyjnie wykorzystywane są cementy bez dodatków, ponieważ tego wymagają obowiązujące przepisy prawa.

- Przekonywaliśmy partnerów biznesowych, że mamy najnowocześniejszą branżę cementową w Europie. Wykorzystajmy to, że mamy świetną ofertę produktów z dodatkami mineralnymi, które pozwolą zoptymalizować ofertę naszych klientów - dodaje Andrzej Losor.

W jego ocenie znakomicie wykonają one tę samą robotę, która przy tradycyjnym myśleniu musiałaby być wykonana za pomocą cementu bez dodatków. Partnerzy Górażdże Cement chętnie tę koncepcję przyjęli i dzisiaj transformację produktową przechodzą wspólnie ze spółką.

- Nasi klienci powiedzieli nam, że kluczową dla nich wartością jest przewidywalność. Podkreślaliśmy, że mogą bazować na tradycyjnych produktach, w przypadku których mamy duży znak zapytania, czyli nieprzewidywalność - dodaje Andrzej Losor.

Na kolei poważne opóźnienia i chaos. "Trwają dwa przetargi na ten sam zakres prac"

Marcin Mochocki, członek zarządu, dyrektor ds. realizacji inwestycji w PKP Polskich Liniach Kolejowych, przypomina, że w zarządzie spółki zasiada od końca marca 2024 r. Ocenia, że PKP PLK nie poradziła sobie z wyzwaniami ogromnego programu inwestycyjnego, który był realizowany w ostatnich latach.

- Po pierwsze mamy do czynienia z wieloletnimi opóźnieniami. Inwestycje, które miały trwać trzy lata, trwają sześć lat i w niektórych przypadkach końca nie widać. Mamy zdecydowany chaos w zarządzaniu projektami, jest to robione całkowicie niezgodnie z jakimikolwiek praktykami dobrego zarządzania projektem inwestycyjnym - podkreśla Marcin Mochocki.

Mochocki podaje przykład kontraktu, który zaczynał się jako rewitalizacyjny, czyli quasi-remontowy, a kończył się po sporządzeniu aneksów modernizacją. Innym przykładem jest remont stacji, który zaczynał się od remontu peronów, a kończył budową ogromnego zadaszenia nad całą stacją. To wszystko działo się w ramach zmian w koncepcji realizacji zamówienia przez zamawiającego już w trakcie.

- Znakiem dość istotnego chaosu w zarządzaniu programem inwestycyjnym jest też to, że mamy dwa trwające przetargi na realizację tego samego zakresu prac - opiniuje przedstawiciel PKP PLK.

I dodaje, że produktem PKP PLK jest przepustowość, inwestycje są środkiem do realizacji celu, jakim jest zwiększenie przepustowości.

- Program inwestycyjny, który był wdrażany w ostatnich latach, całkowicie zaniedbał ten obszar - ocenia Marcin Mochocki.

Rynek jak polowanie. Raz jesteś myśliwym, raz zwierzyną. Potrzebujesz "zmysłu na klienta"

Janusz Signetzki, prezes WPIP Construction, zwraca uwagę, że w ciągu ostatnich pięciu lat indeks WIG-Budownictwo na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie skoczył z 2 do ponad 9 tys. punktów. Daje to wzrost o 355 proc.

- Szczególnie ostatni rok pokazuje, że firmy budowlane są organizacjami zwinnymi, dopasowują się do zmiennego rynku i radzą sobie poprawnie - uważa Janusz Signetzki.

Dodaje, że z punktu widzenia grupy kapitałowej WPIP nie jest łatwo być inwestorem. - Jako WPIP cechuje nas wyostrzony "zmysł na klienta". Na rynku B2B czasami jesteśmy dostawcą, czasami odbiorcą, a w branży budowlanej raz myśliwym, raz zwierzyną - wyjaśnia prezes WPIP Construction.

W jego ocenie branża potrzebuje cały czas empatii i zrozumienia, bo jest to klucz do tego, by tworzyć zespół i wszyscy uczestnicy procesu budowlanego mieli ten sam cel zrealizowania obiektów w terminie, o wysokiej jakości, w umówionej cenie, przy założeniu, że nie dochodzi do konfliktów.

- Ustawa ze stycznia 2021 r. pokazuje kierunek dla przetargów z pominięciem ustawy o zamówieniach publicznych. Patrząc na naszych klientów, widzę, że klienci prywatni, szczególnie deweloperzy, nie mają żadnej indeksacji. To samo dotyczy realizacji mieszkaniowych. Nie spotkałem się w ciągu 25 lat pracy w WPIP z tym, by któryś z deweloperów mieszkaniowych czy magazynowych w sytuacji nadzwyczajnej czy siły wyższej zmieniał i waloryzował cenę dla generalnego wykonawcy - analizuje prezes WPIP Construction. I zauważa, że dziś w prywatnych inwestycjach miejscami gorzej się negocjuje niż w inwestycjach publicznych.

Branży budowlanej za ostatnie lata należą się komplementy

Anna Glanowska-Szpor, dyrektor zarządzająca sektorem budowlanym w ING Banku Śląskim, podkreśla, że branży budowlanej za ostatnie lata należą się komplementy.

- Były to bardzo ciężkie lata: pandemia, galopujące ceny materiałów, rosnące koszty energii, zaburzenia w łańcuchach dostaw. Później, na początku 2022 roku, wydawało nam się, że przyjdzie stabilizacja w budowlance i niestety wybuchła wojna. Mimo tego wszyscy dzielnie i bardzo profesjonalnie realizowali kontrakty - wskazuje Anna Glanowska-Szpor.

- Bardzo, bardzo się cieszymy, że w końcu zostały odblokowane środki z KPO. Nie tylko dlatego, że wpłynie pierwszy pieniądz do obiegu. Spowoduje to także więcej optymizmu w oczach prywatnych inwestorów - wyjaśnia.

W opinii przedstawicielki ING Banku Śląskiego problemów w branży budowlanej jest dziś mniej, z drugiej strony miniony rok przyniósł mniej przetargów, co też jest problemem.

- Mnie osobiście martwi problem certyfikacji w ofertowaniu w branży - Polska jest najbardziej przyjaznym krajem do przyjmowania wszystkich oferentów. Wyzwaniem może być też ewentualna kumulacja projektów - dodaje Anna Glanowska-Szpor.

Zobacz retransmisję debaty "Budownictwo - czas wyzwań" w ramach XVI Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach: